Hệ số sử dụng đất là hệ số quan trọng trong quá trình thi công xây dựng chung cư, tòa nhà cao tầng. Vậy hãy cùng tìm hiểu quy định về hệ số sử dụng đất.
Khái niệm hệ số sử dụng đất
Khái niệm hệ số sử dụng đất được quy định cụ thể tại Thông tư 22/2019/TT-BXD (có hiệu lực đến hết ngày 04/7/2021) và Thông tư 01/2021/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 05/7/2021) theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.
Theo đó, hệ số sử dụng đất chính là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình bao gồm cả tầng hầm( trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, khu vực lánh nạn và khu vực đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích toàn lô đất đó.
Quy định về hệ số sử dụng đất
Theo Thông tư 01/2021/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 05/7/2021) theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, hệ số sử dụng đất của 1 công trình xây dựng được tính như sau:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình : Tổng diện tích lô đất
Trong đó, tổng diện tích sàn của công trình bao gồm cả tầng hầm, trừ diện tích sàn phục vụ hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, khu vực lánh nạn và khu vực đỗ xe của công trình.
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng được ban hành kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD, cũng chỉ rõ hệ số sử dụng đất tối đa nhằm xác định mật độ xây dựng thuần trong xây dựng, cụ thể như sau:
– Mật độ xây dựng thuần tuân hay tỷ lệ diện tích chiếm đất dựa trên tổng diện tích của lô đất của các công trình xây dựng cần tuân thủ quy định mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Trong đó, các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤ 25m với diện tích lô đất ≤ 100m2 thì được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình.
– Trường hợp, quỹ đất trong khu vực quy hoạch không còn đủ để đảm bảo các chỉ tiêu sử dụng đất của công trình dịch vụ- công cộng, thì mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ- công cộng được phép tăng nhưng không được vượt quá 60%.
– Trường hợp, các khu vực có nhu cầu kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng được phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất tối quy định theo bảng dưới đây
Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa gì
Hệ số sử dụng đất giúp xác định giới hạn số tầng được phép xây dựng trong các dự án đô thị tương ứng với mật độ xây dựng.
Mặt khác, căn cứ hệ số sử dụng đất có thể xác định được quy mô công trình cũng như ước tính chi phí xây dựng, hoàn thiện công trình. Hệ số sử dụng càng cao thì sẽ mang lại lợi ích càng nhiều, bởi hệ số sử dụng đất cao giúp tăng diện tích sàn, đồng thời tiết kiệm quỹ đất hiệu quả, tránh lãng phí tài nguyên đất. Tuy nhiên, hệ số sử dụng đất quá cao cũng sẽ tác động tới hạ tầng khu vực, khiến mức độ cạnh tranh của các dự án bị giảm đi.
Hơn nữa, hệ số sử dụng đất còn ảnh hưởng tới mật độ dân cư của khu vực cũng như tác động đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ. Bởi tỷ lệ hệ số sử dụng đất thấp sẽ tăng diện tích sử dụng cho chủ căn hộ tuy nhiên lại làm giảm mật độ dân cư tại khu vực. Do vậy, mỗi công trình, dự án cần phải được tính toán hệ số sử dụng đất hợp lý, phù hợp với các quy định của nhà nước, đồng thời đảm bảo lợi ích cho chủ sở hữu căn hộ và tiết kiệm quỹ đất hiệu quả.
Lời kết
Bài viết trên đây hi vọng đã giúp bạn hiểu thêm về quy định về hệ số sử dụng đất cũng như ý nghĩa và cách tính của hệ số sử dụng đất.
